総合コスト削減コンサルティング　株式会社A-cue

●東名阪で、オフィスビルの空室率上昇・・・・三鬼商事（5/8)
三鬼商事の、5月8日の速報によると、4月末時点での東名阪のビジネス地区のオフィスビルの空室率が大幅に上昇しています。2007年12月と較べると、大阪では４．７１％から８．３６％へ、東京は２．６５％から６．７９％へ、名古屋は６．５０％から１１．５７％へ、いずれも大幅な上昇です。特に新築ビル（開業1年未満）の空室率は、大阪で３２．５４％と1年前の3倍です。東京では３４％で、2007年5月には２％弱とほぼ満室だったが、今では3分の1があいた状態です。大阪では、今後もオフィスビルの大量供給が続く見通しで、景気回復でオフィス需要が盛り返すとの見通しもありますが、今後の大量供給によって構造的な需給ギャップが残るとの心配もでてきています。尚神戸市は、4月末現在の空室率は１０．５％で、当面大きな変化は無いと予測してます。
http://www.e-miki.com/data/download/sikyo/F0905_OS.pdf

●国土交通白書・・・・国土交通省4/21
４月２１日、国土交通省は「平成２０年度国土交通白書」を公表しました。その中から、一部ご紹介します。　
住宅の広さについては、全体の戸あたり床面積は95m2 であり、欧州水準並み(アメリカは、１５２㎡）であるが、所有関係別にみると持家124m2 、借家46m2 となっており、特に借家において規模が小
さい。英仏独の借家面積は７６㎡。
分譲マンションでは、築30年以上の物件は、2008年末で73万戸あり、2011年末には100万戸を超え、さらに2020年末には200万戸を超えるなど、今後急速に増えることが見込まれている。老朽化したストックの増大の中でスラム化を防ぐため、マンション再生のための合意形成等が問題となる。
滅失した住宅の平均築後年数は約30年であり、アメリカの55年・イギリスの77年などに較べて短くなっている。
平成元年と19年を比較すると、65歳以上の者がいる世帯のうち、「単独世帯」の割合は14.8％から22.5％へ、「夫婦のみの世帯」の割合は20.9％から29.8％へ、それぞれ増加している。また、「三世代世帯」の割合は40.7％から18.3％へ減少している。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo08_hh_000011.html

●所有が有利３５％・借地賃貸が有利４４％(企業調査）・・国土交通省4/27
国土交通省は４月27日、土地所有に関する調査結果を発表しました。一つは、企業の「土地所有・利用状況に関する行動調査」。もう一つは、「土地問題に関する国民の意識調査」です。
企業に対して「今後、土地・建物について、所有と借地・賃借では、どちらが有利になると思うか」を聞いたところ、「今後、所有が有利」とする企業の割合は35.6％と調査実施以来最も低い数値となってます。1993年度対比では31.1ポイント減、2007年度対比では2.9ポイント減です。一方国民の意識調査では、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産である」と考えるか聞いたところ、「そう思う」と答えた者の割合は39.3％、「そうは思わない」と答えた者の割合は32.1％。過去の調査結果と比較してみると、「そう思う」と答えた者の割合は最高値を示した1994年度（61.9％）から20 ポイント以上減
少しているが、2004年度以降は増加傾向となっています。
企業行動調査　　　http://tochi.mlit.go.jp/kigyoukoudou/2009kigyoukoudou.pdf
国民の意識調査　　http://tochi.mlit.go.jp/kokumin/2009kokumin.pdf

●平成21年分の路線価図等の閲覧について・・・国税庁
　国税庁は、平成21年分の路線価について、7月1日よりインターネットで、閲覧可能と、この程発表しました。又過去3年分が、国税庁のホームページから、閲覧できます。
http://www.nta.go.jp/sonota/sonota/osirase/7017/01.htm
http://www.rosenka.nta.go.jp/

西日本の拠点となる「A-cue大阪本社」が5月11日オープンいたします。
これを機に社員一同気持ちを新たに、皆様方の期待に添うべく更に一層の努力をいたす所存でございます。
今後共何卒よろしくご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

【A-cue大阪本社】
〒550-0013　大阪府大阪市西区新町1丁目6-22　新町新興産ビル3F
TEL　06-6536-0808　　
FAX　06-6536-0818

国土交通省は２４日、全国主要都市の地価動向報告を発表した。商業地など１５０地点のうち、今年１月１日の地価が３カ月前を下回ったのが１４８地点にのぼり、全体の９９％で地価が下落したことが明らかになった。
３％以上下落した地区が前回の４９地区から１１５地区へ増加したほか、６％以上の下落も６地区から４１地区へ増加するなど、下落傾向が一段と顕著となった。
特に下落幅が大きかったのは名古屋市で、１４地点のうち３地点で１２％以上の下落がみられた。また、名古屋を含む東京、大阪の三大都市圏と仙台、福岡に加え、沖縄、大津の計１６地点で９％以上も下落しており、地価の下落が全国的な傾向であることも明らかになった。
１５０地点のうち、地価が下落しなかったのは、新潟市、鹿児島市の２地点だけだった。
調査の対象地区の内訳は東京圏６５地区、大阪圏３９地区、名古屋圏１４地区、地方圏３２地区。

【東京圏の地価、上昇率が大きく鈍化】
東京圏の住宅地は平均で＋１．６％上昇しましたが、昨年の＋４．８％上昇に比べ縮小しています。特に昨年まで高い上昇率を示していた東京都区部の下落が顕著で、平均変動率は昨年の＋１３．１％から＋１．５％と大幅に鈍化しています。一方商業地も＋４．０％の上昇ですが、上昇率は昨年の＋１２．１％から大幅に縮小しています。東京都区部では全ての区で平均の上昇率が大幅に縮小するか、下落となっています。

【大阪圏も中心地では上昇幅が鈍化】
大阪圏の住宅地は平均で＋１．０％の上昇と昨年の＋２．９％より若干鈍化しています。大阪市＋０．６％、神戸市＋０．９％、京都市＋０．６％と中心都市が１％未満のわずかな上昇にとどまりました。商業地も＋２．８％上昇しましたが、昨年＋８．０％の上昇からは大きく鈍化しています。住宅地と同様中心地の上昇幅が鈍化しています。

【名古屋駅周辺など一部エリアは堅調】
住宅地の平均は＋１．５％と昨年の＋２．４％より上昇幅は縮小しましたが、大阪圏より高い上昇率となっています。商業地は平均で＋１．９％と昨年の＋７．２％から大きく鈍化しましたが、名古屋駅周辺では、高層ビルの建設により収益性などが高まり、二桁を超える上昇率を示す地点もありました。

【地方圏、二極化が鮮明に】
住宅地▲２．１％、商業地が▲２．５％と４年連続下落幅は縮小しましたが、引き続き下落しています。仙台や福岡といった一部の中心都市では上昇した地点がありますが、景気の低迷や人口減少などにより、全体としては地価の下落に歯止めがかかっていません。

国内生産が加速度的に落ち込んでいる。このまま生産減少が継続すれば、２００８年１０─１２月期の国内総生産（ＧＤＰ）はマイナス１０％を超える見込みだ。
１─３月期はさらにマイナス幅が拡大する可能性があるなど、第２次世界大戦以降では最悪の危機事態に直面しつつある。さらに物価下落の兆候も見え始め、生産と物価のスパイラル的な下落局面のリスクに警戒する声もマーケットでは出始めた。
＜大恐慌時に迫る勢需要減退の声＞
経済産業省が３０日発表した１２月の鉱工業生産指数速報は、１１月に次いで過去最大の下落幅を記録した。１０─１２月期に続き、１─３月期は前期比２ケタのマイナスが継続する可能性が高まるなど、過去に類例を見ない大幅な調整となった。
今回の数字を受けて与謝野経済財政担当相は３０日の閣議後会見で「鉱工業生産は非常に心配だ。これだけ鋭角的な落ち込みは過去経験したことがない」と懸念を示した上で「この期の落ち込みだけでなく、今後落ち込みが続く可能性がある」と、落ち込みが一時的なものでないことを認めた。
民間エコノミストも「今回の景気後退の深さは戦後最大と見ることができる」（ニッセイ基礎研・シニアエコノミストの斎藤太郎氏）、「現段階では（ピークから生産が）既に３割以上落ち込んでいる可能性が高い。大恐慌時は約４割低下したが、それに迫る勢いで世界的な需要減退が起きている」（農林中金総研・主任研究員の南武志氏）など危機的な状況との見解が相次いだ。
２カ月連続で、過去最大の落ち込みとなったにもかかわらず、生産の底打ち感を指摘する声はほとんどない。今回の生産の大幅下落は、外需の急激な委縮による輸出減が大きく影響しているが、外需の早期の立ち直りは期待できない情勢だ。国際通貨基金（ＩＭＦ）は、２００９年の世界経済見通しを従来の予想より１．７％ポイント低い前年比プラス０．５％、米国の見通しも０．９ポイント下げて同マイナス１．６％に下方修正した。日本はマイナス２．６％となり、Ｇ７の中では英国のマイナス２．８％に次いでマイナス幅が大きくなった。
１１月、１２月の大幅な生産カットにもよっても、在庫はむしろ積み上がり、いわゆる「逃げ水現象」が見られている。最終需要の大幅な落ち込みが継続し、どこまで行けば、底に突き当たるのかわからないという状況が続いている。在庫調整の深さを示す出荷在庫バランス（出荷の前年比マイナス在庫の前年比）は、１２月にマイナス２５．２％となり、９月時点でのマイナス３．８％から急拡大している。
アール・ビー・エス証券チーフエコノミストの西岡純子氏は「仮に超楽観シナリオで早期に輸出主導で需要が底打ち反転しても、在庫調整圧力の強さから、生産調整は長引く可能性が高い」と指摘した。
＜雇用情勢悪化で消費にもマイナス圧力＞
ＧＤＰの最大項目である消費が、今後さらに減速する可能性が高まってきたことも懸念材料だ。総務省が発表した１２月の失業率は４．４％と、前月比で０．５％ポイントの上昇となり、実質的に戦後最悪の上昇幅となった。
このところ非正規雇用者の雇用カットに注目が集まっているが、雇用不安が消費者マインドを委縮させ、消費を下押しすることは、１９９７─９８年の金融システム危機時にも見られた。
大和証券ＳＭＢＣ・シニアエコノミストの野口麻衣子氏は「大幅減産を受け、製造業の雇用については正社員にも影響が及ぶことは不可避。雇用不安が、内需をさらに冷やすリスクが増しつつあるようだ」と指摘した。雇用、消費がさらに悪化すれば、生産の下押し圧力がさらに強まるのは必至だ。そうなれば一段の雇用悪化・消費減退への負のスパイラルにつながる可能性もでてくる。
＜１０─１２月期ＧＤＰは戦後最大のマイナスも＞
３０日の生産や家計調査の発表を受けて、１０─１２月期ＧＤＰが、戦後最大の落ち込みとなるとの見方も強まってきた。三井住友アセットマネジメント・チーフエコノミストの宅森昭吉氏は、外需の史上最大の落ち込み、設備投資悪化などから、前期比年率でマイナス１３．１％になると予想した。これは第１次オイルショック時の１９７４年１─３月期に記録した戦後最大の低下に並ぶ。西岡氏もマイナス１４％と戦後最悪の落ち込みを予想している。
１─３月期ＧＤＰについても厳しい状況が続く可能性が高い。バークレイズ・キャピタル証券チーフエコノミストの森田京平氏は「１─３月期ＧＤＰも前期比年率１０％近く落ち込んでもおかしくない。そうなれば、２四半期連続で年率１０％程度減少するという前代未聞の景気悪化となる」と指摘した。
また、東海東京証券・チーフエコノミストの斎藤満氏は、生産の減少が３月まで同じペースで続くとすると、１─３月期のＧＤＰは「前期比年率換算でマイナス２０％超になる可能性が高まっている」と試算する。
経産省の試算によると、１月、２月の生産が同省の予測通りとなり、３月が前月比横ばいになった場合、１─３月期の生産は前期比マイナス２０．３％と、１０─１２月期の同１１．９％を上回り、過去最大の下落幅を更新する可能性がある。　
こうした状況について、日銀も厳しい認識を示している。１─３月は企業の聞き取り調査などから「かなり大幅な減少になる」（１月金融経済月報）ことは避けられないとみていたものの、実際の数字をかなり深刻に捉えているようだ。日銀は１─３月は昨年１０─１２月よりもマイナス幅が拡大する可能性が高いとみているが、４─６月も同じような状況が続くようだとシナリオの見直しを迫られるのは必至だ。　
＜石油価格下落・景気悪化で強まるデフレ懸念＞
また、ここにきて「日本経済はデフレの危機にさらされている」（マネックス証券・チーフエコノミスト、村上尚己氏）、「原油など国際商品市況のバブル崩壊、景気大幅悪化による需給の緩み、大幅な円高から、物価状況はいわば複合デフレの様相を示し始めた」（みずほ証券・チーフマーケットエコノミスト、上野泰也氏）と、デフレを懸念する声もにわかに強まってきた。
１２月全国コアＣＰＩは前年比プラス０．２％となり、市場予想のプラス０．３％を下回った。エネルギー価格がマイナスに転じたことや、食品価格の上昇幅縮小などが要因。今後はさらに、円高や景気悪化による需給ギャップのマイナス幅拡大などで物価下押し圧力が強まる可能性がある。上野氏は「（全国コアＣＰＩは）２月分でマイナスに転落する可能性が高い」と予想した。

国土交通省が２１日発表した全国１５０地区の地価動向調査「地価ＬＯＯＫレポート」によると、１０月１日時点の地価は全地区で前回（７月１日）調査から横ばいもしくは下落となり、前回まであった上昇地区はゼロとなった。景気後退にともなう、地価の下落傾向が鮮明になった。

横ばいの地区を除くと、全体の８５％に当たる１２８地区で地価が下落した。前回調査では下落地区の割合は全体の３８％だったため、「地価は上昇の鈍化から下落傾向に推移している」（地価調査課）。

特に景気が影響しやすい３大都市圏は、９割以上の地区が下落。東京圏では調査した全６５地区のうち４７地区で地価の下落幅が３％以下となり、３％超も１４地点あった。調査開始から連続で上昇が３期続いた東京・東銀座や大手町なども軒並み下落、「景気停滞に加え、資金調達環境悪化の影響が出始めている」（同）。

大阪圏では全３９地区のうち３％以下の下落が１５地区、３％超が２１地区。名古屋圏は全１４地区のうち３％以下の下落が４地区、３％超は９地区となった。地方圏は全３２地区のうち３％以下の下落は１５地区、３％超は３地区となった。

調査は２００７年１０月から３カ月ごとに実施。対象は高層ビル密集地域など地価の動向が先行して表れやすい地区。今回の発表分から５０地区を追加し、全１５０地区となった。